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OTTAWA, le 2 nov. /CNW Telbec/ - Selon le rapport Perspectives du marché
de l’habitation, Canada du quatrième trimestre de 2006, publié par la Société
canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le secteur de la construction
résidentielle aura connu une autre excellente année en 2006. Le nombre de
mises en chantier d’habitations s’établira à 227 900 cette année, puis il
descendra à 210 900 l’an prochain. Même si elles fléchiront, les mises en
chantier dépasseront en 2007 la barre des 200 000 pour la sixième année
d’affilée.
    “Bien que la construction résidentielle soit à la hausse dans toutes les
provinces de l’Ouest et dans certaines régions du Canada atlantique,
l’augmentation de 1,1 % qui portera le nombre de mises en chantier à 227 900
au Canada cette année tiendra principalement à l’activité record enregistrée
en Alberta”, a déclaré Bob Dugan, économiste en chef à la SCHL. “En 2007, les
mises en chantier se remettront à diminuer, car la demande refoulée qui
s’était accumulée pendant les années 1990 continuera de se résorber, et
l’élévation des charges de remboursement hypothécaire modérera la demande
d’habitations pour propriétaire-occupant.”
    Cette année, les ventes de logements existants conclues par
l’intermédiaire du Service inter-agences(R) (S.I.A.(R)) seront au nombre de
481 400 et accuseront ainsi une légère baisse par rapport au sommet atteint en
2005. Les replis prévus en Ontario et en Colombie-Britannique l’emporteront
sur les hausses attendues dans les Prairies. Bien que le nombre de ventes
S.I.A.(R) soit censé reculer de nouveau en 2007, il se situera tout de même à
460 100, un total qu’il n’aura surpassé que deux fois auparavant.
    En 2006, la forte augmentation des prix en Colombie-Britannique et en
Alberta fera monter le prix S.I.A.(R) moyen au pays de 11,5 %. Il s’agit du
plus important taux de progression depuis 1989, année où les prix avaient
grimpé de 17,9 %. L’an prochain, la multiplication des inscriptions et le
tassement des ventes S.I.A.(R) ramèneront le marché de la revente vers son
point d’équilibre, si bien que le rythme d’augmentation du prix S.I.A.(R)
moyen ralentira pour se chiffrer à 5,7 %.
    Entre 2008 et 2010, le nombre annuel de mises en chantier diminuera peu à
peu, pour s’établir à 187 900 - un niveau qui cadre avec les facteurs
démographiques fondamentaux. Au cours de cette période, la demande de
logements sera soutenue par l’arrivée constante d’immigrants attirés par les
conditions relativement serrées qui seront observées sur le marché du travail.
    En Colombie-Britannique, à mesure que le marché de l’existant deviendra
plus équilibré, la demande débordera de moins en moins sur le marché du neuf.
En conséquence, le nombre de mises en chantier culminera à 36 900 en 2006,
avant de descendre à 35 300 en 2007. Le ralentissement de l’activité sera
graduel grâce à la vigueur du marché de l’emploi.
    En Alberta, l’afflux sans précédent de migrants propulsera à 49 400 le
nombre de mises en chantier en 2006, du jamais vu. En 2007, la hausse des prix
calmera la demande d’habitations. Il en résultera une baisse des mises en
chantier, lesquelles se chiffreront à 46 000.
    En Saskatchewan, les mouvements migratoires infraprovinciaux, à partir
des régions rurales vers Regina et Saskatoon, soutiennent actuellement la
construction de logements, car ils contrebalancent l’effet des départs vers
d’autres provinces. Le nombre total de mises en chantier devrait présenter une
progression de 4,7 % et atteindre 3 600 en 2006, tout comme en 2007.
    Au Manitoba, grâce aux importants volumes de construction non
résidentielle et à l’efficacité du Programme des candidats des provinces, qui
vise à attirer des immigrants d’autres pays, le nombre de mises en chantier va
se redresser et atteindre presque 5 000 pour la première fois depuis 1988. Il
devrait s’établir à 4 950 cette année puis à 5 000 l’an prochain. Selon les
prévisions, le Manitoba est la seule province où il y aura augmentation des
mises en chantier entre 2008 et 2010.
    En Ontario, le renchérissement des maisons individuelles neuves, le choix
accru sur le marché de la revente et les contraintes liées à l’offre de
terrains sont autant de facteurs qui modéreront la construction résidentielle.
Le nombre de mises en chantier passera à 75 200 en 2006 puis à 69 100 en 2007.
Il restera supérieur aux moyennes historiques en dépit de ces reculs.
    Au Québec, la demande d’habitations va fléchir, car l’expansion de
l’économie sera modeste et la demande refoulée qui s’était accumulée pendant
les années 1990 va se résorber. Les mises en chantier baisseront de 10 % cette
année. On prévoit donc au total 45 800 mises en chantier en 2006 et 40 700
autres en 2007.
    Au Nouveau-Brunswick, la forte croissance de l’emploi résultant de la
construction routière et de plusieurs grands projets dans le secteur de
l’énergie fera grimper à 4 100 le nombre de mises en chantier de logements en
2006. La raffinerie de pétrole annoncée récemment aura pour effet de soutenir
l’emploi en 2007 et de réduire l’émigration. Malgré cela, le nombre de mises
en chantier d’habitations descendra à 3 750 en 2007.
    En Nouvelle-Ecosse, le nombre de mises en chantier affichera une
progression de 5 % et atteindra 5 000 cette année, grâce à la forte
augmentation attendue dans le segment des logements collectifs. En 2007, la
hausse des taux d’inoccupation des logements locatifs et l’affaiblissement des
ventes d’appartements en copropriété laissent envisager un repli de la
construction d’ensembles résidentiels, lequel fera tomber le total des mises
en chantier à 4 575.
    A l’Ile-du-Prince-Edouard, étant donné le grand nombre de logements
abordables dont les fondations ont été coulées, le nombre de mises en chantier
ne diminuera que de 13 % en 2006. Il s’établira à 750 cette année puis à 700
en 2007.
    A Terre-Neuve, même si le taux d’accroissement du PIB s’accroîtra à
4,8 %, la construction résidentielle ralentira et les mises en chantier se
chiffreront à 2 215 en 2006. La stationnarité de l’emploi et le maintien des
tendances à l’émigration donnent à penser que le nombre de mises en chantier
poursuivra sa descente et se situera à 2 150 en 2007.
    La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est l’organisme
national responsable de l’habitation au Canada, et ce depuis plus de 60 ans.
La SCHL veille à ce que les Canadiens aient accès à un large éventail de
logements de qualité, à coût abordable, et elle favorise la création de
collectivités et de villes dynamiques et saines partout au pays. Pour en
savoir davantage, veuillez consulter le www.schl.ca ou composer le
1-800-668-2642.

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              Perspectives nationales du marché de l'habitation

    Indicateurs clés du marché de l'habitation
    -------------------------------------------------------------------------
    -------------------------------------------------------------------------
                                              2005        2006         2007
                                          Chiffres  Prévisions   Prévisions
                                             réels
                                         ------------------------------------
    Mises en chantier d'habitations        225 481   227 900(1)   210 900(1)
    Mises en chantier, maisons
     individuelles                         120 463   123 000(1)   110 700(1)
    Mises en chantier, logements
     collectifs                            105 018   104 900(1)   100 200(1)
    Ventes S.I.A.(R)(2)                    482 788   481 400(1)   460 100(1)
    Prix de vente S.I.A.(R) moyen ($)(2)   249 365   278 100(1)   294 100(1)
    -------------------------------------------------------------------------

             Perspectives provinciales du marché de l'habitation

    Mises en chantier d'habitations
    -------------------------------------------------------------------------
    -------------------------------------------------------------------------
                                              2005        2006         2007
                                          Chiffres  Prévisions   Prévisions
                                             réels
                                         ------------------------------------
    Terre-Neuve-et-Labrador                  2 498       2 215        2 150
    Ile-du-Prince-Edouard                      862         750          700
    Nouvelle-Ecosse                          4 775       5 000        4 575
    Nouveau-Brunswick                        3 959       4 100        3 750
    Québec                                  50 910      45 800       40 700
    Ontario                                 78 795      75 200       69 100
    Manitoba                                 4 731       4 950        5 000
    Saskatchewan                             3 437       3 600        3 600
    Alberta                                 40 847      49 400       46 000
    Colombie-Britannique                    34 667      36 900       35 300
    -------------------------------------------------------------------------
    SOURCE : SCHL, Perspectives du marché de l'habitation, Canada, quatrième
             trimestre de 2006.

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    1. Chiffres arrondis à la centaine près.
    2. Service inter-agences(R) (S.I.A.)(R) est une marque de commerce
       enregistrée de l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). Les
       données portent sur dix provinces.
   

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MONTREAL, QUEBEC–(CCNMatthews - 2 nov. 2006) - LaSalle, le 1er novembre 2006 - La mairesse de LaSalle, Manon Barbe, a présenté le budget de l’arrondissement le jeudi 26 octobre. Soutenue par son conseil d’arrondissement, elle a présenté un budget de 44,33 millions $.

Bilan de 2006

La mairesse a rappelé que, pour le budget 2006, son conseil avait choisi de ne pas reporter sur les LaSallois le fardeau des diverses augmentations (essence, électricité, contrat de déneigement, d’enlèvement des ordures, etc.) auxquelles il devait faire face. Il a plutôt choisi de puiser 3,1 M$ dans les surplus de l’arrondissement et de ne pas imposer de taxe locale comme les arrondissements voisins de Lachine et Verdun. Il ne faut pas oublier que le propriétaire laSallois moyen paie 11 % de moins de taxe foncière qu’il y a 4 ans, alors que tout augmente y compris la valeur des propriétés. Le conseil avait toutefois indiqué qu’un redressement serait nécessaire en 2007.

Situation 2007

Après avoir dressé le bilan de toutes les augmentations et besoins additionnels auxquels l’arrondissement doit faire face en 2007, LaSalle se heurte à un manque à gagner de 6 millions $. Ce manque à gagner se répartit comme suit : augmentations liées aux ressources humaines pour 586 246 $, hausse du budget de restauration des infrastructures de 716 000 $, demandes récurrentes pour 1,6 M$, augmentation de 653 000 $ du contrat de neige, de 966 100 $ du contrat des ordures, de 595 500 $ pour d’autres contrats, augmentation de 516 200 $ pour l’énergie et les matières premières. En plus de ces 6 millions, il y a des dépenses que l’arrondissement reportait depuis quelques années et qui ne peuvent plus l’être, soit celles liées à l’entretien du parc immobilier de l’arrondissement et de ses infrastructures.

Devant ce constat, LaSalle ne pouvait plus repousser certaines échéances. Les 350 000 $ investis annuellement, pris à même sa dotation, pour l’entretien du parc immobilier ne suffisent plus. LaSalle doit hausser ce montant à 1 million $ pour éviter la désuétude accélérée de ses bâtiments, ce qui crée un écart de 650 000 $ qu’il doit combler. Ce montant sera dédié spécifiquement à l’entretien de nos bâtiments.

La réfection des rues : une priorité urgente

LaSalle investissait traditionnellement 1,2 million $ par année dans le maintien des rues et trottoirs, mais cette somme a été amputée au fil des ans. Pourtant, le diagnostic de l’état des rues et trottoirs est clair : les sommes investies ne sont plus suffisantes. Presque toutes les rues de LaSalle ont été construites dans les années 1950 et 1960 et, contrairement aux quelques rues des trois vieux quartiers auxquelles l’arrondissement s’est attaqué depuis quelques années, elles auront besoin de travaux toutes en même temps. LaSalle doit donc consacrer 716 000 $ du 6 M$ pour réaliser divers travaux de voirie, mais ça ne suffira pas. LaSalle devra également affecter 1,5 M$ additionnel, qui sera strictement réservé à la réfection des rues. Enfin, il devra consacrer à la réfection des infrastructures une grande partie du PTI.

Exercices de rationalisation

La Ville de Montréal a entrepris depuis l’été un exercice de rationalisation appelé RASOP. LaSalle avait de lui-même mis sur pied un comité de rationalisation, dont les travaux se sont échelonnés de janvier à mars 2006. Des économies à court terme ont donc déjà été réalisées. Celles proposées pour le RASOP auront plutôt des impacts à moyen terme. Malgré cela, LaSalle exigera de son administration de réduire davantage certains coûts et cherchera à adopter de nouvelles façons de faire. Egalement, lors des négociations des 17 points de la convention collective des cols bleus, qui vient à échéance au mois d’août prochain, l’arrondissement leur demandera de l’aider davantage dans la réorganisation de leur travail.

Constats budgétaires

LaSalle recevra une dotation égale à celle de 2006, soit 36 186 900 $. Les augmentations de coûts et les coupures auxquelles il devra faire face représentent 6 millions $. LaSalle a déjà fait des efforts de rationalisation. Il doit de plus faire un rattrapage dans l’entretien de son parc immobilier et accélérer la reconstruction de ses infrastructures et le resurfaçage des rues. L’arrondissement de LaSalle n’a d’autre choix que d’imposer des taxes locales pour remplir ses obligations et continuer d’offrir aux LaSallois des services de proximité.

En résumé, ces nouvelles taxes permettront à LaSalle de faire face aux augmentations liées aux conventions collectives, aux importantes augmentations dans les contrats de déneigement et de ramassage des ordures, au rétablissement du budget pour la reconstruction des infrastructures, à l’entretien des bâtiments et aux demandes récurrentes. Ces demandes touchent des projets que le conseil réévalue chaque année : achat de livres à la bibliothèque, présence de moniteurs dans les parcs et au centre des jeunes L’Exit, patrouilleurs de Vélo-Sécur, entretien et surveillance du parc des Rapides par Héritage Laurentien, interventions en sécurité urbaine, circulation et stationnement, entretien des réseaux d’aqueduc et d’égout, neige et propreté, plantation d’arbres et élagage, achat d’abribus.

Budget 2007

Le budget des dépenses de l’arrondissement en 2006 totalise 36 186 900 $, tandis que celui des revenus non fiscaux représente 1 669 500 $. Toutefois, pour remplir ses obligations, LaSalle ira chercher 8,1 millions par l’imposition d’une taxe locale de 6 millions pour faire face aux augmentations liées aux ressources humaines, au rétablissement du budget des infrastructures, aux demandes récurrentes, aux augmentations de coût des contrats dont ceux du déneigement et des ordures, aux augmentations des coûts de l’énergie et des matières premières, par l’imposition d’une taxe spécifique de 1,5 M$ pour les rues et trottoirs et d’une taxe de 650 000 $ pour l’entretien des bâtiments, pour un total de dépenses de 44 336 900 $.

Programme triennal d’immobilisations 2007-2008-2009

Le PTI 2007 prévoit des dépenses de 4 millions $ réparties comme suit : 1 million pour les approches au pont Latour, 1,25 million pour la réfection routière, 750 000 $ pour le matériel roulant, 456 000 $ pour les parcs et espaces verts, 400 000 $ pour l’éclairage de rue et 150 000 $ pour la mise à niveau du système informatique.

2007, une année charnière

En septembre dernier, Montréal rendait public son nouveau rôle d’évaluation, qui contient les valeurs sur lesquelles les propriétaires seront imposés au cours des prochaines années.

LaSalle a connu une très forte hausse de 57 % des valeurs dans le secteur résidentiel bien au-dessus de la moyenne montréalaise fixée à 47,4 %. La variation des valeurs imposables est de 55,4 % pour les unifamiliales, 46,5 % pour les condominiums, 62,7 % pour les duplex, 50,2 % pour les triplex.

Après avoir évalué les obligations budgétaires et les augmentations de coûts auxquelles LaSalle doit faire face et pour savoir quel serait l’impact du virage que l’arrondissement doit effectuer pour faire face aux dépenses des prochaines années, il a réalisé des projections de ce que pourrait être le compte de taxes de propriétaires laSallois. Pour ces projections, il a tenu compte que, pour amoindrir l’impact de la forte hausse de l’immobilier, l’augmentation de la valeur des propriétés reflétée dans le rôle d’évaluation 2007-2009 pourrait être étalée sur quatre ans.

La valeur moyenne d’une unifamiliale a augmenté de 97 % depuis 2001 passant de 133 509 $ à 263 236 $. L’écart entre le compte de taxes de 2001 et celui estimé pour 2007 avec l’étalement sur quatre ans serait de 12 %, une augmentation moyenne de 2 % par année depuis 2001, passant de 2 203 $ à 2 467 $.

Pour les condominiums, la valeur moyenne a augmenté de 63 % entre 2001 et 2007 passant de 71 570 $ à 116 363 $. Avec l’étalement des valeurs sur quatre ans, le compte de taxe connaîtrait une baisse moyenne de 1,7 % depuis 2001, passant de 1 181 $ à 1 161 $.

Pour un duplex, la valeur entre 2001 et 2007 a cru de 124 % passant de 136 855 $ à 305 994 $. Avec l’étalement sur quatre ans, l’écart entre le compte de taxes de 2001 et celui projeté de 2007 est de 15,2 %, soit une hausse moyenne de 2,5 % par année depuis 2001 passant de 2 258 $ à 2 602 $.

Pour un triplex, la valeur entre 2001 et 2007 a augmenté de 121 % passant de 167 977 $ à 371 850 $. Avec l’étalement sur quatre ans, l’écart entre le compte de taxes de 2001 et celui estimé pour 2007 est de 13,4 %, soit une augmentation moyenne de 2,23 % par année depuis 2001 passant de 2 772 $ à 3 143 $.

L’administration laSalloise a absorbé pendant plusieurs années des hausses budgétaires, qui auraient dû se refléter sur le compte de taxes. Aujourd’hui, les obligations budgétaires de l’arrondissement exigent un virage. Il doit dès maintenant investir encore plus dans la reconstruction et la réfection des infrastructures et l’entretien de son parc immobilier.

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TORONTO, le 1er nov. /CNW/ - TD Canada Trust a modifié les taux de ses
prêts hypothécaires comme suit, et les nouveaux taux entreront en vigueur le 2
novembre 2006.

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    Taux fixes                 A           Modification
    ----------

    6 mois, convertible      6,20 %            Aucune
    1 an, ouvert             8,55 %            Aucune
    1 an, fermé              6,50 %            Aucune
    2 ans, fermé             6,55 %            Aucune
    3 ans, fermé             6,55 %            - 0,05
    4 ans, fermé             6,60 %            - 0,05
    5 ans, fermé             6,60 %            - 0,10
    6 ans, fermé             6,75 %            - 0,10
    7 ans, fermé             6,85 %            - 0,10
    10 ans, fermé            7,10 %            - 0,10

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    Cinq ans à taux fixe (fermé)              5,54 %      - 0,10
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Doit-on craindre une bulle spéculative sur le marché immobilier résidentiel aux États-Unis ? La question est importante, car il présente une corrélation avec le marché canadien

La hausse du prix des maisons a d’ailleurs eu lieu à peu près en même temps dans les deux pays. Il est vrai que la hausse a été beaucoup moins forte au Canada qu’aux États-Unis, et en ce sens, on ne peut pas dire qu’il y ait une bulle spéculative au Canada.

Même si les indices de prix ne sont pas très fiables, tout porte à croire que le prix moyen des maisons en termes réels au Canada n’est pas beaucoup plus élevé en ce moment que lors du dernier sommet il y a une quinzaine d’années. En d’autres mots, le prix des maisons n’a pas monté plus vite que l’inflation en général.

En revanche, aux États-Unis, le prix des maisons en termes réels est au moins 25 % plus élevé que lors du dernier sommet; les hausses ont été particulièrement fortes entre 2000 et 2005. Il y a également de plus en plus de signes témoignant de comportements spéculatifs de la part des acheteurs et des propriétaires de maisons.

Par exemple, le prix des maisons par rapport au revenu disponible des ménages a atteint un sommet sans précédent. Nombre de propriétaires de maisons n’hésitent pas à augmenter leur hypothèque pour financer des dépenses de consommation. Ce qui fait dire à certains analystes que le consommateur américain se sert de sa maison comme d’une carte de crédit.

Mais pourquoi parler de bulle immobilièrespéculative alors que les hausses récentes n’ont aucune commune mesure avec celles que nous avons connues lors de la bulle techno de la fin des années 1990, par exemple ? Alan Greenspan, l’ex-président de la Réserve fédéraleaméricaine (Fed), disait qu’il est impossible de déterminer avec certitude la présence d’une bulle spéculative. Au contraire, Robert Shiller, professeur à l’Université Yale, pense qu’il est possible de le savoir. En 2000, il a écrit Irrational Exuberance pour dénoncer la bulle technologique, avant que les titres techno chutent de 80 % entre 2001 et 2003.

M. Shiller se base sur une observation surprenante : le prix réel des maisons n’augmente pas à long terme, ce que corrobore l’indice Herengracht, qui suit le prix des maisons dans un quartier d’Amsterdam depuis 1628.

Pour sa part, M. Shiller a développé un indice démontrant que le prix des maisons a baissé aux États-Unis de 1890 jusqu’au début desannées 1940. L’indice a remonté fortement au début des années 1950, mais après cette hausse, il n’y a pas eu de croissance en termes réels jusqu’en 1997. La hausse d’environ 50 % en termes réels enregistrée depuis 1997 n’a pas d’équivalent depuis 100 ans.

S’il est vrai qu’il y a une bulle spéculative dans l’immobilier résidentiel aux États-Unis, le prix des maisons diminuera pendant une dizaine d’années lorsque la bulle se sera dégonflée. Le prix des maisons au Canada ne baissera pas autant, mais le moins qu’on puisse dire, c’est qu’il ne faudra pas compter sur une hausse.

Benoit Brosseau www.411listing.net 514-367-7000